Schuldner, welche in der Vergangenheit konsequent auf Geldmarkthypotheken gesetzt haben, profitierten von attraktiven Zinskonditionen. Die stetigen Senkungen der Referenzzinssätze sowie die Einführung der Negativzinsen im Jahr 2015 haben zur Folge, dass Geldmarkthypotheken für wohl noch eine lange Zeit sehr günstig bleiben. Der Wechsel von LIBOR auf den SARON wird diesen Umstand nicht ändern. Hingegen lohnt es sich die neuen Kreditverträge und Produktebestätigungen für SARON Hypotheken genau zu studieren.
Die allermeisten Finanzinstitute kommunizieren offen und transparent über die neuen Geldmarkthypotheken. Im Grunde ändert sich für Schuldner wenig. Sie bezahlen weiterhin die vereinbarte Kreditmarge plus den SARON Zinssatz, welcher aktuell bei ca. -0.71% liegt. Die Institute rechnen nach wie vor mit dem sogenannten Floor, respektive der Nulluntergrenze, von null Prozent. Günstiger wird das Finanzieren durch die Umstellung vorläufig nicht. Bevor Kreditnehmer aber eine Geldmarkthypothek abschliessen, gilt es die Bedingungen genau zu lesen. Denn es gibt Institute, welche die SARON Hypothek nur mit einer Rahmenlaufzeit anbieten, was zu unerwünschten Folgen für die Schuldner führen kann.
Die Rahmenlaufzeit ist bei vielen Instituten ein massgebender Teil der LIBOR, respektive der neuen SARON Hypothek. Die Rahmenlaufzeit definiert, wie lange die Hypothek im SARON geführt wird, bis es zu einer Erneuerung kommt. Rahmenlaufzeiten von einem bis zu sieben Jahre sind dabei die Norm. Während der Rahmenlaufzeit ist der Schuldner fix an das Finanzinstitut gebunden. Es steht dem Schuldner in den meisten Verträgen frei, einmal in ein anderes Kreditprodukt, wie beispielsweise in eine Festhypothek, zu wechseln. Diese Hypothek muss mindestens dieselbe Laufzeit wie die Rahmenlaufzeit der abzulösenden SARON Hypothek vorweisen. Diese Wechselmöglichkeit in eine Festhypothek gibt gemäss Finanzinstituten dem Kunden Sicherheit, sich vor steigenden Zinsen abzusichern.
Nüchtern betrachtet, bergen Rahmenlaufzeiten für Schuldner wohl mehr Nachteile als Vorteile. Stellen Sie sich vor, Ihre Rahmenlaufzeit läuft noch drei Jahre und Sie möchten nun die Bank wechseln, weil ein anderes Institut die günstigeren Konditionen für eine Festhypothek anbietet. Wenn Ihre Marge für die Geldmarkthypothek 0.5% ist, zahlen Sie für den Ausstieg 1.5% multipliziert mit dem Kreditvolumen. Bei einer Verschuldung von CHF 10 Mio. schlägt ein Betrag von CHF 150’000 zu Buche, welcher zur Zahlung fällig wird. Dies würde die Bank verdienen, obwohl das Schuldnerrisiko vollständig wegfällt, weil der Kredit zurückbezahlt ist.
Aus aktuellem Anlass empfehlen wir Kreditnehmern die neuen Produktebestätigungen und Kreditverträge genau zu studieren. Wer bis jetzt keine Rahmenlaufzeit für seine Geldmarktfinanzierungen kannte, sollte auch im neuen Produkt darauf bestehen. Viele Finanzinstitute bieten nach wie vor für institutionelle Immobilieninvestoren Geldmarkthypotheken in Form von einem festen Vorschuss an. Dieser kann beidseitig flexibel gestaltet werden und wird in der Regel nach einem oder drei Monaten rolliert. Sollte der Schuldner zum Schluss kommen, dass er das Finanzinstitut wechseln will, kann er dies ohne lange Wartezeit oder Vorfälligkeitsentschädigung tun.
Dem gegenüber hat die Bank keine Verlängerungspflicht des festen Vorschusses, sollte die Bank den Kunden nicht mehr bedienen wollen.
Sollten Sie neue Verträge oder Produktebestätigungen erhalten haben, welche neue Regelungen zu den Hypotheken beinhalten, helfen wir Ihnen gerne beim Vergleich des alten und neuen Vertrages. Sie erreichen uns unverbindlich unter der Nummer 044 269 80 80.
