In den meisten Regionen der Schweiz herrscht eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und eine dementsprechend tiefe Leerstandsquote. Zeitgleich ist das Zinsniveau seit einigen Jahren historisch tief. Während sich Immobilienbesitzer dahingehend einig sind, dass die aktuelle Zinssituation äusserst komfortabel ist, herrscht bei der Zinserwartung sowie der Dringlichkeit einer Zinsabsicherung Uneinigkeit.
Für das Strukturieren der Zinsabsicherung vertraut man häufig auf Zinserwartungen von Analysten, Medienschaffenden sowie das eigene Bauchgefühl. Die Genauigkeit dieser mehrjährigen Prognosen sowie der Markterwartungen war in den vergangenen Jahren tief und unzuverlässig. Insbesondere, da immer wieder eine mögliche Zinswende vorhergesagt wurde, diese aber nie eintraf. Auch zu Beginn des Jahres 2022 ist ein Zinsanstieg, verbunden mit einer hohen Inflationsrate, wieder in aller Munde. Bei den längeren Laufzeiten war seit Weihnachten ein rasanter Anstieg zu verzeichnen. Ob sich die Prognosen diesmal nachhaltig bewahrheiten, wird sich zeigen.
Mit unzuverlässigen Prognosen und nicht eintreffenden Markterwartungen ist die Definition einer Zinsabsicherungsstrategie äusserst schwierig, wie auch die nachfolgende Grafik 1 aufzeigt. Während der Markt vor einem Jahr im kurzfristigen Bereich noch negative Zinsen über die nächsten 4.5 Jahre erwartete, liegt diese Erwartung heute bis in das Jahr 2023.
Eine Möglichkeit dieser Unsicherheit entgegenzuwirken ist, dass die Fälligkeiten bei langfristigen Tranchen gestaffelt werden. Diese Lösung ist allerdings sehr starr und eine aktive Bewirtschaftung des Immobilienportfolios für Zu- oder Verkäufe wird erschwert.
Nebst den Zinserwartungen gibt es einen weiteren Aspekt – die Risikofähigkeit, welcher bei der Zinsabsicherung oft vernachlässigt wird. Dies hängt oftmals damit zusammen, dass das Risiko schwer zu beziffern ist. Die wenigsten Besitzer eines Immobilienportefeuilles wissen konkret, was eine Veränderung der Zinssituation für die Zinsbelastung und/oder für den Wert des Immobilienportefeuilles bedeutet.
In dieser Angelegenheit gibt es relevante Fragen zu beantworten:
- Wie beeinflusst eine Zinsänderung meine Zinsbelastung und was hat dies für Auswirkungen auf den Portfoliowert?
- Wie hoch gewichte ich die Planungssicherheit gegenüber der Flexibilität?
- Wann schlägt sich der Zinsanstieg bei den längeren Laufzeiten auf die kurzfristigen Zinsen nieder?
- Kann ich bei steigenden Finanzierungskosten die Mietzinsen erhöhen?
| Ausgangslage | Mit Zinserhöhung | Veränderung | |
| Geldmarkthypothek | 0.70% | 2.70% | +2% |
| Kapitalisierungssatz | 3.50% | 5.50% | +2% |
| Verkehrswert | CHF 20’000’000 | CHF 12’981’818 | -CHF 7’018’182 |
| Hypothek
Belehnung / LTV |
CHF 12’000’000
60% |
CHF 12’000’000
92% |
+32% |
| Mietzinseinnahmen Zinsaufwand | CHF 700’000
CHF 84’000 |
CHF 700’000
CHF 324’000 |
+386% |
Tabelle 1 – Veränderung der Hypothekarzinsen und deren Auswirkung auf die Finanzierungskosten sowie die Immobilienwert
Wie in Tabelle 1 ersichtlich, hat ein Zinsanstieg von 2% enorme Auswirkung auf die Refinanzierungskosten sowie die Bewertung von Renditeobjekten. Bei diesem fiktiven Beispiel erhöht sich die Belehnung um 32%-Punkte auf 92% was mit Sicherheit zusätzliche Amortisationen von über CHF 300’000 p.a. mit sich bringt. Zudem erhöht sich der Zinsaufwand um CHF 240’000. Total belastet dieses Szenario den Cash-Flow mit einem Geldabfluss von über einer halben Million Franken. Dieser Geldabfluss hat einen direkten Einfluss auf die Investitionen und mögliche Dividendenzahlungen eines Unternehmens. Zudem hat der Zinsaufwand einen direkten Einfluss auf den Unternehmensgewinn. In diesem Fall macht die Zinserhöhung rund 34% der gesamten Mietzinseinnahmen aus. Um diese und weiteren Punkte strukturiert und vollumfänglich in die strategischen Entscheidungen einfliessen zu lassen, empfiehlt es sich, eine umfassende Finanzierungsstrategie zu definieren. Diese hilft dem Investor, die Zinsentscheide breiter abzustützen und die zukünftigen Bedürfnisse in die Überlegungen mit einfliessen zu lassen. Corefinanz unterstütz Ihre Kunden bei der Ausarbeitung einer Finanzierungsstrategie und deren Umsetzung.
Haben Sie bevorstehende Fälligkeiten oder eine undefinierte Finanzierungsstrategie? Wir helfen Ihne gerne bei einer Analyse Ihres Immobilienportfolios und der Festlegung einer Finanzierungsstrategie.
